조정지역 및 비조정지역 다주택자 양도소득세

다주택자 양도소득세는 법 개정이 많이 이루어져 복잡하고 어려운데 최대한 알기 쉽게 설명드리겠습니다. 

 

양도소득세는 주택수에 포함되는 주택과 포함되지 않는 주택으로 나누어서 살펴봐야 하고 조정 대상 지역과 비조정 대상 지역에서의 양도소득세율이 다르므로 각각 구분해야 계산할 수 있습니다.

 

또한 보유기간별로 주택과 입주권, 분양권 등의 양도소득세율이 다르므로 이 부분에 대해서도 자세히 알려드리겠습니다.

 

양도소득세 주택수 산정

 

양도소득세 주택수는 1세대를 기준으로 하는데 여기서 다시 양도소득세를 계산할 때 주택수에 포함되는 주택과 포함되지 않는 주택을 구분합니다.

 

전입신고를 한 오피스텔과 조합원 입주권도 다른 주택을 양도할 때에는 주택수 계산에 포함됩니다. 분양권은 2020년까지 취득한 경우에는 주택 수에서 제외되지만 2021년 1월 1일부터 취득한 분양권은 주택수에 포함되며 주택임대사업자의 등록 임대주택도 주택 수에 포함됩니다.

 

그러나 상속받은 주택의 경우 상속 주택 자체를 양도하게 되면 조정대상지역이라 하더라도 상속 후 5년 동안은 중과세되지 않지만 일반세율로 과세가 됩니다.

하지만 상속 주택 외에 다른 주택을 양도할 때에는 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다. 또한 업무용 오피스텔은 상가로 분류되므로 주택수에서 제외되고 각각 1주택을 보유한 두 사람이 결혼을 하면서 2주택이 된 경우를 혼인합과주택이라 하는데 이 경우에는 5년 이내에 1주택을 양도하는 조건으로 1개의 주택은 주택수에서 제외됩니다.

또 만 60세 이상 부모님의 봉양을 위해 살림을 합치면서 2주택이 된 경우 10년 동안은 1개의 주택은 주택수에서 제외하며 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 1개 주택은 제외됩니다. 

 

조세특례제한법에 나와있는 비과세되는 농어촌 주택의 경우 1개의 농어촌 주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌 주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 일반 주택을 양도하는 경우에는 그 전 주택은 제외됩니다.

이 경우 조건이 조금 까다롭습니다. 취득 당시 읍면지역 또는 인구 20만 이하 시의 동 지역 소재여야 하고 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하)여야 합니다.

 

양도소득세 주택 수를 계산할 때 취득세나 종합부동산세 주택 수와 혼동하는 경우가 있는데 취득세나 종합부동산세 양도소득세 주택수 산정방법은 다르다는 것에 유의하시기 바랍니다.

 

그리고 앞서 설명한 양도소득세 주택수 계산에 포함되는 주택과 제외되는 주택이 있는데 이것은 조정 대상지역의 다주택자 양도소득세 중과세 판정시의 주택 수와는 다릅니다. 중과세되는 주택이 있고 중과세 되지 않는 주택이 있다는 의미입니다.

 

비조정대상지역 다주택자 양도소득세

비조정대상지역 다주택자 양도소득세

 

비조정대상지역의 다주택자 양도소득세를 보면 기본세율 6%~45%를 그대로 적용하고 중과세율은 없습니다. 장기보유특별공제는 매년 2%씩 15년 이상 보유시 최대 30%를 적용합니다.

예를 들어 3주택자가 주택을 3억에 취득하고 5년을 보유 후에 6억에 양도했다면 양도가 6억에서 취득가액 3억원을 빼고 필요경비가 500만원이라고 했을 때 양도차익은 2억 9500만원이 됩니다. 

 

여기에서 5년을 보유했으므로 장기보유특별공제에 의해 10%를 공제하고 기본공제 250만원을 또 공제하면 2억 6300만원의 과세표준이 나옵니다.

 

과세표준 구간 세율

 

이것을 양도소득세율표에 따라 계산하면  2억 6300만원은 38%의 세율이 적용되어 9,994만원이 됩니다. 여기에 누진공제 1,940만원을 공제하면 양도소득세는 8,054만원이 되고 여기에 다시 지방소득세 10%를 추가하면 최종적으로 8,859만원을 양도소득세로 내야 합니다.

 

조정대상지역 다주택자 양도소득세

조정대상지역 다주택자 양도소득세

 

다주택자가 조정대상지역에서 1주택을 양도할 때에는 기본세율 외에 중과세가 다시 추가 적용됩니다. 2021년 5월까지 양도 시에는 2주택자는 10%를 중과하고 3주택 이상의 경우에는 20%를 중과합니다.

 

그런데 2021년 6월부터 양도시에는 중과세율이 10%씩 인상됩니다. 또한 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 양도할 때에는 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 

예를 들어 3주택자가 3억원에 취득한 주택이고 5년 보유 후에 6억원에 양도했다면 양도차익 2억 9500만원인데 다주택자에 조정대상지역이므로 장기보유특별공제는 적용받지 못하므로 기본공제만 적용하면 2억 9250만원의 과세표준이 나옵니다.

 

양도소득세 세율표에 따라 38%의 세율을 적용하고 여기에 2주택자 중과세 20%가 추가됩니다. 그래서 총 58%의 세율을 적용하고 누진공제까지 해주면 1억 5025만원의 양도소득세가 나오고 여기에 지방소득세 10%를 포함하면 총 1억 6527만원을 납부해야 합니다.

동일한 양도차익이지만 장기보유특별공제를 받지 못하고 중과세가 적용되어 비조정대상지역 대비 약 2배의 세금을 부담해야 합니다.

 

그런데 모든 조정대상지역의 주택에 중과세가 적용되는 것은 아닙니다. 경기도 읍·면 지역, 세종시의 읍·면 지역, 모든 광역시의 군 지역, 기타 모든 도 지역에서는 양도 당시 기준시가가 3억원 이하라면 양도소득세 중과세 산정에서 배제됩니다.

 

중과세가 배제되면 장기보유특별공제도 적용되기 때문에 비조정대상지역과 동일한 세율이 적용됩니다.

 

보유기간별 양도소득세율

보유기간별 양도소득세율

 

1년 미만 보유 후 양도하면 2021년 5월까지는 주택의 경우 기본세율이 아니라 40% 세율이 적용되고 2021년부터는 70%의 세율이 적용됩니다.

또한 2년 미만 보유 시 2021년 5월가지는 기본세율이 적용되지만 2021년 6월부터는 60%의 양도소득세 세율이 적용됩니다.

 

3년 이상 보유해야 적용하는 장기보유특별공제도 없고 여기에 다시 양도소득세의 10%를 지방소득세로 납부하기 때문에 2년 미만 단기 보유하게 되면 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 합니다.

 

그런데 단기보유 양도소득세율과 중과세 적용 양도소득세율로 계산한 양도소득세 금액이 서로 다른 경우가 발생할 수도 있는데 이때에는 더 큰 금액으로 납부해야 합니다.