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재테크 정보

사업용 토지와 비사업용 토지 어떻게 다를까

by 노마드킹1 2021. 11. 25.
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사업용 토지와 비사업용 토지 어떻게 다르고 어떤 것이 소유자나 매매하려고 하는 사람에게 유리한 것일까요? 이 개념에 대해서 확실하게 알고 있어야 부동산 특히 토지 투자에 성공할 수 있습니다.

 

왜냐하면 주택과 마찬가지로 토지에도 중과세가 있기 때문입니다. 비사업용 토지인 경우에는 양도소득세가 10%나 더 중과되기 때문에 어떤 토지가 사업용인지 비사업용인지를 구분하는 것은 정말 중요합니다.

 

비사업용 토지는 사업용 토지에 비해 양도소득세를 더 내야 하기 때문에 당연히 사업용 토지가 좋은데 그러면 어떤 기준이 충족되어야 사업용 토지로 인정이 되는지 알아야 하는 것입니다.

 

이것을 농지, 임야, 목장용지, 그외에 기타 토지로 나누어서 설명드리겠습니다.

 

농지

전·답·과수원 등이 농지에 해당하며 시 이상의 주거·상업·공업지역 외에 소재하는 재촌자경 농지의 경우가 사업용 토지입니다.
 
여기서 재촌이란 것은 거주지와 농지의 소재지가 행정구역상 연접한 곳에 있거나 30km 이내에 있는 것을 말합니다. 또한 근로소득과 사업소득을 합쳐서 3,700만원 미만이어야 하며 주말체험농장 형식으로 사용하고 있는 토지의 경우에는 1,000㎡ 미만의 토지만 인정됩니다.
 
 

임야

 
재촌하고 있는 사람이 소유하고 있는 임야로 말 그대로 자신이 거주하는 시군구에 연접한 토지이거나 주소지의 30km 이내의 임야를 말합니다.
 
만약 개발제한구역 안에 임야가 있다면 다른 용도로 이용할 수 없기 때문에 사업용 토지가 됩니다. 그리고 영림 계획 인가를 받아 사업중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야는 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지역 안의 임야에 한해서 인정됩니다.
 

목장용지

 
행정구역사 시 이상의 주거·상업·공업지역 외의 지역 소재여야 하며 실제 축산업을 영위해야 하며 가축별로 기준 면적이 있으므로 이와 관련된 자세한 기준을 찾아보아야 합니다.
 

기타 토지

 
기타 토지의 경우 재산세 납부 내역을 조회하는 방법으로 알 수 있는데 재산세가 비과세나 면제시 , 재산세가 별도합산이나 분리과세의 대상이 된다면 사업용 토지라고 볼 수 있습니다.
 
반대로 재산세 종합 합산일 경우에는 비사업용 토지일 가능성이 매우 높습니다.
 
 
기타 토지 중에서 대지는 건축물의 존재 유무에 따라 달라지는데 토지와 건물 소유주가 불일치 하더라도 문제가 없으며 무허가 주택도 가능합니다. 하지만 무허가 건물은 비사업용에 해당하므로 주의해야 합니다.
 
대지는 용도지역별로 배율이 다르게 적용되는데 만약 정말 넓은 땅에 건물 하나만 작게 지어놓는다면 그것을 다 인정해주지 않습니다. 그러므로 용도지역별로 건물바닥면적의 배율을 적용하여 인정을 해주는 것이며 용도지역별 적용배율은 다음과 같습니다.
 
  • 전용주거지역 : 5배
  • 준주거지역, 상업지역 : 3배
  • 일반주거지역, 공업지역 : 4배
  • 녹지지역 : 7배
  • 미계획지역 : 4배
  • 도시지역 외 : 7배(주택 10배)

 

나대지 관련 구체적인 사례

 
무주택자가 보유한 나대지의 경우 약 200평 이내의 토지는 사업용 토지입니다. 양도일 직전 2년간 주택을 소유하지 않은 1세대가 소유한 1필지의 나대로써 주택신축이 가능한 660㎡의 토지는 중과대상이 아닙니다.
 
건축 멸실 후의 나대지의 경우 건축물이 멸실된 날로부터 2년 동안은 사업용 토지에 해당합니다. 하지만 무허가 주택은 해당이 되지 않습니다.
 
환지 후의 나대지의 경우 아래 표에서 보는 것처럼 재촌자경과 지주의 부재로 판단을 할 수 있습니다. 농지 취득일로부터 사업시행인가일까지는 재촌자경에 속한다면 기간을 인정받을 수 있지만 사업시행인가일로부터 사업완료까지는 배지로서 어떤 행위를 할 수 없기 때문에 모두 인정받을 수 있고 사업을 완료한 후 2년 이내까지도 기간을 인정받습니다.

 

 
환지 이후
 
 
하지만 2년이 지난 후에는 건물의 신축 여부를 판단하여 건물이 있으면 인정되지만 전체 기간에서 동그라미에 해당하는 기관이 60%가 넘어야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.
 
여기서 가장 중요하게 기억해야 할 부분은 기간 기준입니다. 앞에서 언급했던 기준들을 기간 기준에 맞추어 생각하여야 하기 때문입니다.
 
  • 양도일 직전 3년 중 2년 이상
  • 양도일 직전 5년 중 3년 이상
  • 전체 보유기간 중 60% 이상
 
 
양도일 직전 3년 중 2년, 양도일 직전 5년 중 3년 혹은 전체 보유기간 중 60% 이상의 기간을 충족하여야 모든 기준들이 적용이 되어 사업용 토지로 인정되는 것임을 반드시 기억해야 합니다.
예를 들어 농지의 경우 주거·상업·공업지역 외에 소재하는 재촌자경농지, 근로·사업소득이 3,700만원 미만일 때 사업용 토지로 인정되지만 만약 양도일 진적 토지 보유기간 5년 중에 1년만 이 요건을 갖추었다면 사업용 토지로 인정되지 않고 5년 중 3년 이상을 충족하거나 전체 기간 중에서 60% 이상을 충족해야 하는 것입니다.
 

양도소득세 과세표준 세율

 
그렇다면 사업용 토지와 비사업용 토지의 가장 큰 차이는 무엇일까요? 바로 양도소득세입니다. 사업용 토지와 비사업용 토지는 과세표준에 따라 세율이 다른데 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
 
  • 1,200만원 이하 : 사업용 6%, 비사업용 16%
  • 1,200~4,600만원 : 사업용 15%, 비사업용 25%
  • 4,600만원~8,800만원 : 사업용 24%, 비사업용 34%
  • 8,800만원~1억 5천만원 : 사업용 35%, 비사업용 45%
  • 1억 5천만원~5억 : 사업용 38%, 비사업용 48%
  • 5억 초과 : 40%, 비사업용 50%
 

이처럼 비사업용 토지가 사업용 토지보다 10% 더 부과되는 것을 알 수 있습니다. 게다가 지정지역인 투기지역 내에서는 10%를 더한 20%를 중과합니다.

 

다만 지정지역 공고일 이전 토지를 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 10%의 중과만 적용합니다. 물론 소득세는 누진제를 적용하기 때문에 예를 들어 6억원이라는 양도차익이 발생했다면 5억 초과분의 부분만 50%가 되는 것입니다.

 

그러나 이 부분도 2022년에는 양도소득세가 개정이 되어 중과비율이 높아진다는 사실 꼭 알고 있어야 할 부분입니다. 또한 2009년 4월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지는 10% 중과를 하지 않기 때문에 비사업용 토지의 예외가 됩니다.

 

양도소득세 감면

 

자경

 

  • 취득일로부터 양도일까지 8년 보유
  • 토지 주인이 직접 농작업 1/2 이상 한 경우
  • 사업 소득이 연 3,700만원 이상인 경우에는 자경 기간에서 제외
  • 소득에서 부동산 임대 소득은 제외

 

재촌

 

  • 농지 소재지 시, 군, 구와 연접합 시, 군, 구
  • 농지로부터 직선거리 30km 이내 거주
  • 세대원 전원 주소지 이전

 

8년 이상 자경재촌한 농지를 직계존속 및 배우자로부터 상속 또는 증여를 받은 경우 3년 이내의 양도 시 양도소득세를 감면 받을 수 있으며 1년에 1억, 5년간 2억까지 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

주차장, 고물상, 골프 연습장

 
주차장으로 이용하는 토지는 주차장 운영업을 영위하는 자가 소유해야 하며 주차장법에 따른 노외 주차장으로 사용되어야 합니다. 또한 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 3% 이상 되어야 사업용 토지이며 주차장용으로 임대하는 경우와 농지를 임의적으로 주차장으로 사용할 경우에는 비사업용 토지가 됩니다.
 
고물상처럼 물품의 보관 및 관리를 위하여 별도로 사용되는 하치장이나 약적장 등은 물품의 보관 및 관레 사용된 최대 면적의 120% 즉 1.2배까지만 사업용 토지로 인정됩니다. 이때 고물상 사업자에게 임대하는 경우에도 사업용 토지로 인정됩니다.
 
 
골프 연습장의 겨우 건축물의 부속토지로써 지방세법 규정에 의하여 재산세가 별도로 합산되는 토지는 사업용 토지이고 체육시설의 설치 이용에 관한 법률에 따른 체육 시설의 실외 골프 연습장업을 영위하는 자가 그 사업에 직접 사용하는 토지로써 타석 면적과 보호막을 설치한 토지 면적을 합한 면적의 2배 이내의 면적은 사업용 토지로 인정됩니다.
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