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재테크 정보

좋은 토지 고르는 9가지 방법

by 노마드킹1 2021. 12. 14.
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재테크하는 방법 중에 가장 보편적이고 많이 하는 것이 부동산 매매입니다. 그 중에서도 투자성이 좋은 토지를 고르는 방법은 무엇일까요?
 

지역 선정

 
본인이 좋다고 하여도 다른 사람들의 관심이 없으면 나중에 매도하기 어렵습니다. 그래서 지역 선택을 잘하는 것이 무엇보다 중요한데 5차 국토종합개발과 관련하여 어디에 관심이 집중되어 있고 정부에서 개발하고자 계획하고 있는 곳이 어디일지 미리 생각하여야 합니다.
 
예비 타당성 조사 면제 대상 사업이라는 것이 있습니다. 원래는 타당성 조사를 해야 하지만 절차를 건너띄어 바로 실행하게 되어 개발이 다른 곳보다 빨리 이루어지게 됩니다. 그러므로 이러한 경우 미리 관심을 갖는다면 남들보다 빠르게 접근이 가능합니다.
 

해당 지역 개발호재 진행률

개발호재 진행에 따른 투자 수익률
개발진행단계
 
 
진행 상황에 따라 단계별로 가격의 차이가 있으므로 개발호재의 진행률을 확인해야 합니다.
 
개발에 대한 발표가 나면 이미 가격은 20~30%정도 상승했을 것입니다. 그러나 아직 진행하고 있지는 않으므로 상승 여력은 여전히 있게 되는 것입니다.
 
만약 관심있게 보고 있는 지역에 이미 공사를 하고 있다면 공시지가는 이미 어느정도 올랐겠지만 오히려 이 경우에는 안정성이 일정수준 보장이 됩니다.
 
완공시점에 있는 토지는 수익성이 좋은 편이 못됩니다. 왜냐하면 그 가치를 이미 다 반영하고 있고 해당 토지를 통해서 건축을 하면 임대수익 등을 통해서 수익을 얻는 것이지 토지의 가격으로만 투자하기에는 투자금액이 많이 들어가게 되므로 효율성 면에서 떨어지기 때문입니다.
 
그러므로 어떤 지역을 선정하였다면 그 지역이 발표만 된 상태인지 아니면 이미 공사를 하고 있는 것인지 또는 완공된 것은 아닌지 주목할 필요가 있습니다.
 

투자금의 설정

 
투자금은 5천만원~1억원 정도가 가장 효율이 높습니다. 매도 시 양도 차익이 크면 세금 부담도 증가하고 투자금이 높으면 매도할 때 매수자의 범위의 좁아지기 때문입니다.  그러나 이와는 반대로 투자금이 부족하면 공동투자도 방법이 될 수 있습니다.
 

도시지역은 자연녹지, 비도시지역은 계획관리구역

 
지역을 선정한 후 어떤 용도로 투자하는가에 대한 부분인데 도시지역에서는 보통 상업지역과 주거지역, 공업지역, 녹지지역 등이 있으며 이 중에서 상업지역과 공업지역 및 주거지역의 경우에는 이미 지가가 형성되어 있고 어느 정도 건물이 있기 때문에 투자 효율성이 낮습니다.
 
그래서 주거지역이 될 수 있는 주변의 녹지지역에 관심을 가지는 것이 보통인데 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지 등의 녹지지역 중에서는 자연녹지에 집중하는 것이 좋습니다. 주거지역과 가장 가까이 위치해 있기 때문입니다.
 
비도시지역은 관리지역, 자연환경보존지역, 농림지역 등이 있는데 이 중에서 농림지역과 자연환경보존지역은 개발이 어렵기 때문에 관리지역을 관심있게 봐야 합니다.
 
 
 
 
관리지역 중에서도 계획관리지역의 경우가 제약사항이 적어 할 수 있는 것이 많으므로 많은 사람들이 선호하고 있습니다.
 
결론적으로 토지를 잘 모르는 사람이라면 자연녹지나 계획관리지역 위주로만 투자를 하여도 손해보는 일은 크지 않게 됩니다.

대지보다 농지 및 임야를 찾아라

 

토지를 처음 접하거나 잘 모르는 사람들은 대지라면 다 좋은 줄 알지만 대지는 이미 개발되어 가격이 다소 높은 편이라 할 수 있습니다. 

토지를 매도할 때 수요자의 범위를 넓히기 위해서는 농지나 임야, 원형지 토지를 매입하여 주변이 개발됨에 따라 수요자가 많아지도록 하는 것이 좋습니다.
 

건축의 기본인 도로, 면적이 너무 큰 토지는 버려라

 
도시지역에서는 4m 이상의 도로에 토지가 2m 이상 접해야 건축이 허가되며 비도시지역에서는 반드시 4m가 아니어도 무방합니다.
 
요즘은 도로가 내 토지가 많이 접해있을수록 좋다는 것입니다. 또한 투자용 토지는 300평 미만으로 해야 사업용 토지로 인정을 받을 수 있어 절세에 유리합니다. 300평 이상이 되면 농업경영용토지를 구입해야 하므로 주말농장용으로 매입을 할 수가 없습니다. 
 
다시 말하면 농업경영용 토지는 거리제한이 있고 비사업용 토지로 되어 나중에 양도소득세가 중과되는 불리함이 생겨납니다.
 

주변 토지보다 높거나 낮아서 저렴한 가격

 
매입 대상이 되는 토지가 도로 옆에 있을 때에 높거나 낮아서 저렴한 가격에 매입이 가능하고 높은 토지는 낮게 만들고 낮은 토지는 높게 만들어서 주변의 도로나 토지와 맞출 때의 비용을 함께 고려하여 충분히 이익이 될 수 있겠다는 생각이 들면 매입을 하면 됩니다.
 

토지 서류 분석은 필수적으로 하라

 
문서의 기본이 되는 토지이용계획확인원을 보고 제약사항 등을 꼭 확인해야 합니다. 토지대장이나 임야대장, 등기부등본을 보고 근저당이 설정되어 있는 토지는 시세보다 저렴할 수 있고 상속을 받아 자녀들이 소유하고 있는 토지는 급매가 가능합니다.
 
토지관련 서류를 발급받을 수 있는 기관들
토지 관련 서류 발급 기관

 

최소 3번 이상 해당 지역에 방문하여 계약하라

 
토지 매입은 큰 돈이 들어가므로 서류만 확인하거나 한 번정도만 가보고 급하게 계약하는 것은 금물입니다. 지방 토지는 시세를 파악하기 어려우므로 최근 3개월 실거래가를 확인하여 너무 저렴한 토지는 한 번쯤 의심해 보아야 합니다.
 
부동산 사장님도 3번 정도 만나면 어느 정도 친분이 생겨서 생각보다 많은 정보를 알려주기도 합니다. 또한 동네를 답사하여 어르신들이나 이장님을 통해 문의해 보는 것도 좋은 방법입니다.
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