양도소득세 필요경비 총정리

양도소득세 필요경비 총정리

 

주택이나 부동산 등을 매도 즉 양도하게 되면 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼야 하는데 여기서 필요경비에 대해서 알아둘 필요가 있습니다. 주택을 구입하거나 가치를 높이기 위해서 돈이 들어갔더라도 필요경비로 인정되는 것이 있고 인정받지 못하는 것이 있기 때문입니다.

 

양도소득세를 계산할 때에는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 후 장기보유특별공제를 적용한 후 기본공제를 합니다. 과세표준에 따라 세율을 곱한 후 누진공제를 빼고 지방세를 더하면 나부해야 할 세액이 나옵니다.

 

그런데 여기서 기본공제와 세율은 국가에서 정하는 것이므로 세금을 줄이려는 노력이 별 소용이 없지만 필요경비와 장기보유특별공제는 우리의 노력 여하에 따라 얼마든지 절세가 가능합니다.

 

그러므로 주택을 위해서 쓴 필요 경비가 많았거나 장기간 보유하는 것이 세금을 줄이는 유일한 방법이라 할 수 있습니다.

 

 

필요경비

 

필요경비는 주택을 살 때 들어간 경비, 팔 때 들어간 경비, 주택의 가치를 높이기 위해 들어간 경비를 말합니다. 그러나 무조건 다 필요경비로 인정해 주는 것이 아니라 법에서 인정하는 경비 항목들이 정해져 있습니다. 그리고 그 경비 항목들이 실제로 경비로 쓰여졌다는 것이 입증되어야 비로소 필요경비로 인정해 줍니다.

 

그러면 어떤 것들이 필요경비로 인정되는지 알아보겠습니다.

 

1. 취득세, 국민주택채권 매각차손
2. (법무사, 세무사, 중개사) 각종 수수료
3. 샷시 설치비
4. 발코니 개조비용(확장비 포함)
5. 난방시설(보일러) 교체 비용 - 수리비용은 인정되지 않음.
6. 상하수도 배관공사비
7. 자산취득과정에서 발생한 소송비용
8. 자산을 양도하는데 있어서 직접 지출한 계약서 작성비용, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용

 

필요경비로 인정되는 것과 인정되지 않는 것

 

필요경비로 인정되는 것과 인정되지 않는 것을 제대로 이해하기 위해서는 알아야 할 개념이 있습니다. 바로 자본적 지출과 수익적 지출입니다.

 

간단하게 설명하자면 자본적 지출은 주택의 가치를 올리는 지출이고 수익적 지출은 주택의 상태를 현 상태로 유지하기 위한 지출을 말합니다.

 

양도소득세는 주택을 매도하면서 이익을 봤기 때문에 납부하는 세금인데 주택의 가치를 올려서 주택을 더 비싸게 팔아서 이윤을 남겼으므로 자본적 지출만이 필요경비로 인정받게 됩니다. 

 

 

수익적 지출은 현상태를 유지하는데 들어가는 비용이므로 당연히 해야하는걸 했을 뿐이고 집값에는 영향을 주지 않기 때문입니다.

 

만약 주택을 구입하기 위해 은행에서 돈을 빌렸고 그로 인해 이자가 발생했다면 이것은 자본적 지출이 아니라 수익적 지출로 해석할 수 있습니다. 집의 가치를 올리는 것이 아니기 때문이죠.

 

위 표에 나와있듯이 난방시설 즉 보일러 교체 비용과 보일러 수리 비용은 다릅니다. 수리를 했다는건 지금의 상태를 유지하기 위한 것이고 오래된 보일러를 교체하는 것은 주택의 가치를 올리는 것이므로 보일러 교체비용만이 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

그러면 월세나 전세를 주면서 들어간 수수료 등은 필요경비로 인정받을 수 있을까요?

 

수수료 등은 무조건 필요경비가 아닐까 생각할 수도 있지만 월세나 전세를 주면서 들어간 수수료는 필요경비로 인정되지 않습니다.

집을 팔 때 들어간 중개 수수료는 중개인이 중간에서 주택을 팔기위해 열심히 도와주었기 때문에 그 도움에 대한 댓가로 이득이 생겼으므로 필요경비로 인정되는 것이지만 전월세는 매매를 해서 이익이 남는 것이 아니므로 필요경비가 아닌 것입니다.

 

양도소득세는 주택을 매도하면서 이익을 본게 있다면 세금을 내는 것이므로 전세나 월세 수수료는 필요경비가 될 수 없는 것이 당연한 것입니다.

 

법으로 정해놓은 중개수수료이지만 법정한도를 초과하여 지급하였을 때 이것을 필요경비로 받으려면 실제로 지급되었다는 증거 즉 영수증이나 입금 내역이 있어야 하고 중개사가 수령했는지가 모두 확인되어야 합니다.

 

필요경비 입증의 문제

 

보일러 교체 비용으로 500만원이 들어갔다고 말만 하면 필요경비로 인정되지 않는다는 것은 말하지 않아도 될 것입니다. 그러면 어떻게 입증해야 할까요?

 

필요경비로 입증받기 위해서는 세금거래 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등이나 금융거래 증빙 중 어느 하나만 있으면 됩니다. 이때 현금영수증이 아닌 일반 영수증은 증빙서류가 되지 않음에 유의해야 합니다.

 

금융거래 증빙의 경우 이를 인정받기 위해서는 이체 내역 외에도 지출 공사 내역이 담긴 견적서나 간이 영수증이 있어야 하는데 차라리 세금계산서를 발급해달라고 하는 것이 훨씬 편합니다.

 

영수증 등은 잃어버리기 쉬우므로 스마트폰으로 사진을 찍어두거나 스캔을 해놓는 것이 효과적입니다. 취득세와 등록 면허세는 영수증이 없어도 예외적으로 인정해줍니다.

 

실제 예시를 통해서 알아보겠습니다. 1세대 2주택이고 취득가 3억원, 양도가 3억 5천만원, 필요경비 1천만원이며 2년간 보유 보유했을 때 장기보유특별공제의 적용은 해당되지 않으므로 이 경우 필요경비만 생각하면 됩니다.

 

그러면 양도가액 5천만원에서 필요경비 1천만원을 빼면 양도차익은 4천만원이 됩니다. 기본공제 250만원을 빼면 3,750만원의 과세표준이 나옵니다.

 

양도소득세 기본세율

 

3,750만원의 과세표준은 세율이 15% 적용되므로 3,750원에 15%를 곱하고 누진공제 108만원을 빼고 지방세 10%를 더하면 실제로 납부해야 하는 금액이 나옵니다.

 

이때 실제로 들어간 필요경비가 꽤 많은데 입증할 수 있는 것이 아무것도 없었다면 실제로 내야 할 세금의 차이가 생각보다 커질 수 있습니다. 필요경비가 인정되지 않음으로 인하여 과세표준이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

필요경비와 입증의 중요성이 충분히 전달되었으리라 생각합니다.

 

마지막으로 필요경비로 불인정되는 것들을 알아보겠습니다.

 

1. 도배, 장판 비용
2. 보일러 수리 비용
3. 싱크대, 주방기구 구입비
4. 페인트, 방수 공사비
5. 경매 취득시 명도비
6. 매매계약 해약으로 인한 위약금
7. 은행 융자 지급이자
8. 기타 각종 소모성 경비들