2022년 세법개정 양도세 최대 77%

2022년 1월 1일부터 개정된 세법이 적용됩니다. 만약 땅을 사서 1년 안에 팔게 된다면 양도세 77%를 내야하고 1년 이상 2년 내에 팔면 66%의 양도세를 내야합니다.

 

또한 장기보유특별공제 30%도 폐지되어 양도세 부담이 더욱 높아지게 되는데 이러한 내용을 모르고 있는 사람도 있을 것이라 예상됩니다.

 

땅을 소유하고 있거나 앞으로 투자를 계획하고 있다면 이 글을 집중해서 읽어야 할 것입니다.

 

서론

 

2022년부터 적용될 양도세에 관한 내용은 자신이 매입하려고 하는 토지가 사업용 토지인지 비사업용 토지인지에 따라서 그 결과가 확 바뀝니다.

 

땅을 소유하고 있는 사람들도 자신이 가지고 있는 토지가 사업용인지 비사업용인지 모르는 경우가 많습니다. 사려고 하는 토지가 비사업용 토지로 인정받으면 기존 양도세에 20%를 추가로 내야하기 때문에 이 내용을 반드시 알고 있어야 합니다.

일반적으로 양도소득세는 40% 이상 되는데 거기에 비사업용 토지라면 20%를 추가적으로 내야 하므로 양도세가 60% 이상 되며 만약 그 토지를 1년 이내에 다시 매도를 하게 된다면 양도세는 무려 77%까지 올라가게 됩니다.

정부의 부동산 정책과 맞물려 특히 주택관 관련된 세제가 전반적으로 강화되었는데 대부분은 아파트에 많은 관심이 집중되기 때문에 토지와 관련된 세제의 변화에는 상대적으로 주목을 받지 못했습니다.

 

하지만 주택과 마찬가지로 토지도 중과세가 있기 때문에 자신의 토지가 사업용 토지인지 비사업용 토지인지 구분하는 것이 정말 중요합니다.

 

2021년 3월 29일에 발표된 부동산 투기 근절 및 재발방지대책에서 정부는 비사업용 토지와 관련한 세법 개정을 예고한 바 있습니다.

 

개정안에 따르면 비사업용 토지는 2021년부터 양도세 부담이 2배 이상 늘어날 수 있는데 특별한 대책이 없는 주택과는 다르게 토지는 사업용으로 전환하는 등의 여러가지 절세 수단이 남아 있습니다.

 

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2022년 토지 양도소득세율 개편안

 

2022년 1월 1일부터 양도하는 토지부터는 아래와 같이 양도세가 적용됩니다.

 

• 1년 미만 보유토지 50% → 70% + 지방세 = 77%
• 2년 미만 보유토지 40% → 60% + 지방세 = 66%
• 비사업용 토지 : 기본세율에 10%를 가산하는 중과세율 → 20% 가산
• 주말체험농지 : 일반농지와 동일하게 취급하여 재촌자경한 농지만 사업용 농지로 인정
• 공익사업으로 수용되는 토지 : 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득하여 보유하던 토지의 경우 비사업용토지에 해당

 

 

2년 미만 보유 토지는 차익의 60%, 1년 미만 보유 토지는 차익의 70%를 양도소득세로 내야 하며 거기에 지방세 10%를 추가하면 2년 안에 66%, 1년 안에 77%의 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

원래는 40~50%를 부가했었는데 20%씩 증가하고 거기에 비사업용 토지는 기본세율에 10%를 가산하는 중과세율을 20% 가산하는 것으로 부담이 대폭 늘어나게 되었습니다.

 

또한 2021년까지는 3년 이상 토지를 보유했을 때에는 1년마다 2%씩 최대 30%를 공제하는 장기보유특별공제가 적용되었으나 이마저도 2022년부터는 폐지가 됩니다.

 

그리고 주말체험 농지는 원래 세대당 300평 이하는 사업용 토지로 무조건 인정해줬는데 이제는 일반 농지와 동일하게 취급하여 재촌자경 즉 농촌에 거주하면서 직접 농사짓는 경우에만 사업용 토지로 인정합니다.

또한 공익사업으로 수용되는 토지일 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득하여 보유하였던 토지의 경우 비사업용 토지에 해당되더라도 사업용 토지로 보아 기본 세율을 적용했었는데 2022년부터는 이 요건이 5년으로 강화되었습니다.

 

사업용 토지와 비사업용 토지의 구분에 따라 양도세의 차이가 더 크게 벌어지면서 자신이 보유하고 있는 토지가 사업용으로 인정받는 것이 아주 중요해졌다는 결론에 이르게 됩니다.

 

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사업용 토지란

 

• 농지 : 전·답·과수원, 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 재촌자경 농지, 근로소득과 사업소득을 합쳐서 3,700만원 미만
• 임야 : 재촌하는 자가 소유하는 임야, 자신이 거주하는 시군구에 연접한 토지이거나 주소지의 30km 이내에 임야기 있는 경우
• 목장용지 : 시 이상 주거·상업·공업 지역 외의 지역 소재, 실제 축산업 영위, 가축별로 기준 면적 존재
• 대지 : 일반적으로 건물을 짓고 사용
• 기타토지 : 재산세가 비과세 또는 면제 시 혹은 재산세가 별도합산, 분리과세의 대상

 

 

 

사업용 퇴지와 비사업용 퇴지는 농지, 임야, 대지 등 각각의 용도에 맞춰 사용하고 있는지에 따라 구분이 되는데 전체 보유 기간 중에서 60% 이상 또는 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 해당 용도에 맞게 토지를 사용해야 사업용 토지로 분류될 수 있습니다.

 

여기서 농지는 전, 답, 과수원이 해당되며 행정구역상 시 이상의 주거, 상업, 공업 지역 외에 소재하는 재촌자경 농지가 사업용 토지입니다.

 

또한 근로소득과 사업소득을 합쳐서 3,700만원 미만이어야 합니다.

 

임야는 재촌하는 자가 소유하는 임야로 말 그대로 자신이 거주하는 시군구에 연접한 토지이거나 주소지에서 30km 이내에 임야가 있는 경우입니다.

목장용지는 시 이상 주거·상업·공업 지역 외의 지역에 소재하여야 하고 실제 축산업을 영위해야 하며 가축별로 기준 면적이 따로 있습니다.

 

대지는 일반적으로 건물을 짓고 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 그 외에 기타 토지는 재산세 납부 내역을 조회하는 방법으로 알 수 있습니다. 재산세가 비과세 또는 면제될 때 혹은 재산세가 별도 합산 분리과세 대상일 때는 사업용 토지가 되고 반대로 종합합산일 경우에는 비사업용 토지일 가능성이 높습니다.

 

대지의 경우 건물을 지으려면 작게는 수천만원에서 수억원의 비용이 들어가는데 임대수입 등을 통해 수익을 충분히 얻을 수 있다면 괜찮지만 여러 가지 이유로 건물을 통해 기대한 목적을 달성하기 어려운 경우가 많습니다.

 

 

 

이때 토지 자체를 활용할 수 있는 방법이 있습니다. 해당 토지를 주차장이나 야적장으로 이용하는 방법이 그것입니다. 주차장으로 이용하는 토지는 주차장 운영법을 영위하는 자가 소유해야하며 주차장법에 따른 노외 주차장으로 사용되어야 합니다.

 

또한 토지의 가애에 대한 1년간 수입 금액의 비율이 3% 이상이어야 합니다. 자신이 직접 주차장을 운영하는 것이 아닌 주차장용우로 임대하는 경우와 농지를 임의적으로 주차장으로 사용할 때에는 비사업용 토지가 됩니다.

 

또한 물품의 보관, 관리를 위하여 별도로 사용되는 하치장, 야적장 등은 물품의 보관 및 관리에 사용된 최대 면적의 120%, 즉 1.2배까지는 사업용 토지로 인정이 됩니다. 이때 고물상 사업자에게 임대하는 경우도 인정이 된다고 하므로 잘 기억해 두면 좋을 것입니다.

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마무리

 

부동산 투자에 있어서 꼭 짚고 넘어가야할 것이 바로 양도소득세입니다. 아무리 수익이 많이 났다고 해도 양도세가 많이 나가면 기분이 좋지는 않을 것입니다. 

 

탈세는 안되지만 절세는 필요합니다. 세금을 줄일수만 있다면 그것이 바로 현명한 투자자가 되는 올바른 길입니다. 퇴지에 대한 규제가 점점 더 강화될 것으로 보이지만 아직 절세를 할 수 있는 기회는 남아 있으므로 꼼꼼하게 공부하여 자신의 토지를 어떻게 사업용 토지로 전환할 수 있을지, 어느 시기에 양도하는 것이 가장 적정한 지를 잘 판단하시길 바랍니다.