양도소득세 계산하는 방법

 

부동산 투자와 관련하여 반드시 알고 있어야 할 것이 양도소득세 계산하는 방법입니다. 집을 살 때는 취득세, 집을 보유 중이라면 보유세, 집을 팔 때에는 양도소득세를 냅니다. 여기서 보유세에는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세 등이 포함됩니다. 

 

이 글에서는 집을 팔 때 내야 하는 세금인 양도소득세에 대해서 알아볼 것입니다. 가장 나중에 내는 세금이지만 가장 중요한 세금 중의 하나입니다. 

 

양도소득세 대상

 

뭔가를 팔아서 이익이 남으면 양도해서 얻은 소득이 되므로 양도소득세라고 하는데 모든 물건이 다 해당되는 것이 아니고 법으로 정해져 있습니다. 그것을 과세대상이라고 합니다.

 

1. 주택
2. 토지
3. 상가
4. 오피스텔
5. 분양권
6. 입주권
7. 자기 소유 상가 내 영업권(권리권)
8. 골프회원권
9. 콘도회원권
10. 부속 시설물
11. 담장·굴뚝·상하수도 설비

 

이중에서우리가 흔히 접할 수 있는 대상이 주택이나 분양권 등인데 우리가 주택이나 분양권을 사고 팔 때 샀던 금액보다 더 비싸게 팔아서 이익이 남으면 양도소득세를 내야 하는 것입니다.

 

 

양도소득세 계산법

 

양도차익 계산하는 방법

 

양도소득세를 쉽게 계산하는 방법은 3단계로 나누어 차례대로 계산하는 것입니다. 

양도차익

양도차익이란 다른 사람에게 팔아서 얼마의 수익이 났는지 계산하는 것인데 매수 금액과 매도 금액만 알면 됩니다. 즉 취득가액과 양도가액을 알면 되는 것인데 부동산을 취득할 때에 들어가는 비용이나 물건을 가치를 높이는데 드는 부수적인 비용이 생기게 됩니다.

이것을 필요경비라고 하는데 이 비용은 양도차익에서 제외하면 비로소 진정한 양도차익이 됩니다. 그러므로 양도가액에서 취득가액을 빼고 필요경비까지 빼면 됩니다.

 

양도차익 계산 공식

 

 

예를 들어서 3억에 주택을 구입했고 5억에 팔았는데 필요경비로 1천만원이 들어갔다면 양도차익은 5억 - 3억 - 1천만원  = 1억 9천만원이 되는 것입니다.

 

필요경비

 

그렇다면 여기에서 말하는 필요경비는 구체적으로 어떤 것들이 살펴보겠습니다. 앞서 잠깐 언급했듯이 필요경비는 주택을 구입할 때 들어간 돈과 주택의 가치를 높이기 위해서 투자한 돈을 말합니다. 

 

그렇다면 주택을 구입할 때 들어가는 돈은 어떤 것들이 있을까요? 부동산 중개수수료, 법무사비용, 취등록세, 소유권 관련소송 및 화해 비용 등이 있습니다. 그리고 주택의 가치를 높이는 데에 들어가는 돈에는 확장비, 보일러 교체비, 샷시교체비용, 바닥시공비용 등이 있습니다.  

이러한 비용이 필요경비로 인정받으려면 근거 자료가 있어야 합니다. 그러므로 주택을 매수할 때에는 세금계산서, 매출전표, 현금영수증, 중개수수료 영수증 등을 잘 챙겨놓아야 하고 주택을 수리할 때에도 해당되는 영수증을 모아 두었다가 제출해야 합니다.

 

시간이 지나면 잃어버리기 쉬우므로 모바일 스캔 어플리케이션 등으로 스캔을 해두는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 

 

그런데 주택의 가치를 높이기 위해 공사하는 비용이 무조건 필요경비로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 벽지, 장판, 싱크대, 조명, 하수도관, 옥상 방수, 화장실 공사 등은 필요겨이로 인정받지 못하기 때문입니다.

 

세금 할인 적용

 

 

세금 할인에는 장기보유특별공제와 기본공제가 있습니다. 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 빼면 과세표준이 나옵니다. 

 

말 그대로 주택을 오래 보유한 사람에게 주어지는 혜택이 장기보유특별공제이며 기본공제는 1인당 250만원입니다.

 

과세표준 계산공식

 

장기보유특별공제를 줄여서 보통 장특공이라고 하는데 이것은 물가 상승에 비해 화폐 가치가 떨어지는 것을 감안해주기 위해 만들어졌습니다.

 

3년 이상 보유한 경우부터 보유 기간에 따라 공제율이 달라집니다. 그러나 조정대상지역의 다주택자는 이 혜택을 받을 수 없습니다.

 

여기서 말하는 보유기간은 취득일부터 양도일까지를 말하는데 취득일은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 마찬가지로 양도일은 매도 잔금일 또는 등기 넘어가는 날을 기준으로 합니다.

 

장기보유특공제 보유기간별 공제율

 

1세대 1주택의 경우 비과세 요건을 채웠다면 장기보유특별공제와는 상관이 없습니다. 비과세 요건을 채우고 양도가액이 9억원 이하라면 공제받을 필요도 없이 바로 비과세이기 때문입니다. 고가주택으로 분류되는 9억원을 초과하는 주택을 매도한다면 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세가 됩니다.

 

그러나 고가 주택 양도차익에도 장기보유특별공제가 연 8%씩 적용됩니다. 보유기간이 3~4년이라면 24%, 10년 이상일 경우 최대 80%까지 공제됩니다. 이 경우 보유 2년이라는 조건과 함께 거주 2년의 요건까지 갖추어야 8%의 공제를 받을 수 있습니다.

정리하자면 1세대 1주택인데 고가주택을 양도하는 경우 2년 거주요건을 충족해야 연 8%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다는 것입니다.

 

2021년 양도소득세 기본세율

 

마지막으로 과세표준 × 세율 - 누진세액 = 내야될 세금(양도소득세) 이라는 공식을 찾을 수 있습니다. 2단계까지 계산했을 때 과세표준이 1억이라면 세율 35%를 곱하고 누진세액 1,490만원을 빼고 여기에 지방소득세 10%를 더하면 끝입니다.